Cómo Comprar un Departamento en Paraguay Siendo Extranjero: Guía Completa 2026
Paraguay se convirtió en uno de los destinos más atractivos de Sudamérica para inversores inmobiliarios extranjeros. Con una economía estable, impuestos bajos, cero restricciones cambiarias y un mercado inmobiliario en pleno crecimiento, la pregunta no es si vale la pena invertir, sino cómo hacerlo bien. En esta guía cubrimos todo el proceso de compra de un departamento en Asunción siendo extranjero: desde los requisitos legales hasta el cierre de la operación, con datos actualizados a marzo de 2026.
¿Pueden los extranjeros comprar propiedades en Paraguay?
Sí, sin restricciones. La Constitución Nacional de Paraguay garantiza a los extranjeros los mismos derechos de propiedad que a los ciudadanos paraguayos. No necesitás residencia permanente, no hay límite en la cantidad de propiedades que podés poseer y el título de propiedad queda a tu nombre directamente.
La única excepción: las propiedades rurales ubicadas dentro de los 50 km de la frontera internacional requieren autorización especial del Poder Ejecutivo. Pero si tu objetivo es comprar un departamento en Asunción o cualquier zona urbana, no aplica ninguna restricción.
Este marco legal simple y favorable es una de las razones por las que Paraguay atrae inversores de toda la región. Según datos del sector, 7 de cada 10 departamentos vendidos en Asunción en los últimos años fueron adquiridos por extranjeros, con los argentinos liderando ampliamente esa lista.
Por qué los extranjeros eligen Paraguay (y no otro país de la región)
Fiscalidad "10-10-10": Paraguay tiene uno de los sistemas impositivos más simples y bajos de América Latina. El IVA es del 10%, el impuesto a la renta personal (IRP) es del 10%, y el impuesto a la renta empresarial (IRACIS) también es del 10%. No existe impuesto a las ganancias de capital sobre la venta de inmuebles para personas físicas.
Estabilidad cambiaria: el guaraní se mantiene estable frente al dólar. Las operaciones inmobiliarias se realizan en dólares americanos, eliminando el riesgo cambiario que afecta a compradores en Argentina, Colombia o Brasil.
Libertad cambiaria total: no hay cepo, no hay restricciones para enviar o recibir divisas. Podés transferir fondos desde el exterior sin límites, siempre que demuestres el origen lícito.
Mercado en crecimiento: el sector inmobiliario paraguayo creció 38,4% en 2024 y la tendencia se mantiene fuerte. Asunción tiene más de 510 edificios mapeados y 50+ torres nuevas se suman cada año. Para ver los proyectos en construcción, consultá nuestra guía de edificios nuevos en Asunción 2026.
Calificación Investment Grade: en 2025, Moody's otorgó a Paraguay la calificación Investment Grade, lo que refuerza la confianza institucional y la transparencia del mercado financiero e inmobiliario.
Rentabilidad atractiva: los departamentos en Asunción rinden entre 5% y 7,5% bruto anual en alquiler, duplicando lo que se obtiene en Buenos Aires o Santiago. Si sumás la apreciación del capital (8-12% anual en zonas prime), el retorno total puede superar el 13%. Para un análisis detallado, leé nuestra guía de rentabilidad de alquiler.
Documentación necesaria: paso a paso
Si NO tenés residencia paraguaya
Pasaporte vigente: original y copia certificada, con un mínimo de 6 meses de vigencia.
Apostilla de La Haya: tu pasaporte debe estar apostillado en el país de origen, o contar con legalización consular paraguaya.
Estado civil: certificado de matrimonio apostillado (si estás casado/a) o certificado de soltería apostillado.
Comprobante de domicilio: factura de servicio o estado de cuenta bancario, con antigüedad menor a 3 meses.
Justificación de fondos: documentación que acredite el origen lícito del dinero. Paraguay tiene normativa estricta contra el lavado de activos (Ley 6497/2019 y regulaciones de SEPRELAD). Esto incluye extractos bancarios, declaraciones de impuestos, contratos de venta de otras propiedades, etc.
Si tenés residencia permanente en Paraguay
Cédula de identidad paraguaya: original y copia.
Comprobante de domicilio en Paraguay.
RUC (Registro Único del Contribuyente): obligatorio para declarar impuestos sobre alquileres y eventuales ventas.
Documentos adicionales recomendados
Cuenta bancaria en Paraguay: facilita las transferencias y pagos. Los principales bancos (Itaú, BBVA, Banco Continental, Sudameris) abren cuentas para no residentes con documentación básica.
Poder notarial: si no vas a estar presente en Paraguay durante todo el proceso, podés otorgar un poder a un representante legal para que firme en tu nombre. El poder debe estar apostillado.
RUC: aunque no es obligatorio para la compra, lo necesitás si vas a alquilar la propiedad y declarar ingresos.
El proceso de compra: de la búsqueda a la escritura
Paso 1: Búsqueda y selección
Definí tu presupuesto, tu objetivo (vivienda propia, inversión para alquiler, o reventa) y tu barrio preferido. Los precios en Asunción varían significativamente por zona. Un monoambiente puede ir desde USD 55.000 en zonas como Trinidad hasta USD 120.000+ en Villa Morra. Para una referencia completa de precios, consultá nuestra guía de precios por metro cuadrado.
Podés buscar a través de portales como InfoCasas, Clasipar y RE/MAX Paraguay, o directamente en las páginas de desarrolladoras como Civis, Zuba, Grupo Petra y Altius Group. Para invertir en barrios con buena relación precio-renta, consultá nuestra guía de mejores barrios.
Paso 2: Oferta y reserva
Una vez que encontraste el departamento, se firma un boleto de reserva y se paga una seña que generalmente es del 1% al 5% del precio total. Este monto se descuenta del precio final. La reserva suele tener una vigencia de 15 a 30 días para completar la due diligence.
Paso 3: Due diligence (verificación legal)
Este paso es crítico y no se puede omitir:
Verificación del título de propiedad: que esté inscripto en la Dirección General de los Registros Públicos, libre de gravámenes, hipotecas o embargos.
Certificado catastral: emitido por el Servicio Nacional de Catastro (SNC), confirma los datos del inmueble y su propietario registrado.
Impuestos al día: verificar que el vendedor no tenga deudas de impuesto inmobiliario municipal.
Permisos municipales: si es un edificio nuevo, confirmar que tenga todos los permisos de construcción aprobados por la Municipalidad de Asunción.
Contratá un abogado inmobiliario: es una inversión de USD 500-1.500 que te puede ahorrar miles. Un abogado paraguayo especializado verifica todo lo anterior y te protege contractualmente. No confíes solo en el abogado del vendedor.
Paso 4: Contrato de compraventa
El contrato privado de compraventa se firma ante escribano (notario público). Debe incluir: identificación completa de comprador y vendedor, descripción exacta del inmueble (datos catastrales, superficie, ubicación), precio y forma de pago, plazos de entrega, penalidades por incumplimiento, y condiciones de rescisión.
Si comprás en pozo (preventa), el contrato es aún más importante porque pagás antes de recibir. Debe especificar: fecha de entrega, materiales y terminaciones, plano aprobado, y qué pasa si el desarrollador se atrasa. Más detalles en nuestra guía de departamentos en pozo.
Paso 5: Pago
Las opciones más comunes:
Transferencia bancaria internacional: la vía más segura y la que genera mejor respaldo documental. El banco receptor en Paraguay (cuenta del vendedor o del escribano) pedirá justificación del origen de fondos.
Efectivo (dólares): es legal en Paraguay y relativamente común. Sin embargo, montos grandes en efectivo generan más escrutinio regulatorio. Para operaciones mayores a USD 10.000 se activan reportes automáticos.
Financiamiento local: algunos bancos paraguayos ofrecen créditos hipotecarios a no residentes, aunque las condiciones son más restrictivas (tasa mayor, mayor entrada). Las tasas en 2026 oscilan entre 8% y 12% anual en guaraníes.
Financiamiento directo del desarrollador: muchos desarrolladores ofrecen planes de 30% de entrada y el resto en cuotas durante la construcción (18-36 meses). Esta es la opción más popular para compras en pozo.
Paso 6: Escrituración
La escritura pública se otorga ante un escribano público paraguayo e inscribe la transferencia de dominio en la Dirección General de los Registros Públicos. Los costos son:
Honorarios del escribano: 1-2% del valor de escritura.
Tasa judicial: 0,5% aproximado.
Inscripción registral: costo fijo menor (variable según jurisdicción).
IVA: si comprás un inmueble nuevo directamente de una empresa constructora, aplica IVA del 5% sobre el valor del inmueble. En compras de segunda mano entre particulares, no aplica IVA. Nota importante: en muchos proyectos nuevos, el IVA ya está incluido en el precio publicado o lo absorbe el vendedor. Confirmá con tu escribano.
Total estimado de costos de cierre: entre 2% y 4% del valor de la propiedad (sin contar IVA). Es significativamente más bajo que en Argentina (7-10%), Chile (3-5%) o Brasil (4-6%).
Impuestos para propietarios extranjeros
Impuesto inmobiliario: se paga anualmente a la Municipalidad, calculado sobre el valor fiscal del inmueble (no el valor de mercado). En 2026, los valores fiscales se ajustaron un 4,1% según el Decreto 5181/2025. Para un departamento típico en Asunción, oscila entre USD 200 y USD 800 anuales.
IRP sobre alquileres: si alquilás tu departamento, los ingresos tributan IRP al 10% sobre la utilidad neta (ingresos menos gastos deducibles). Los gastos de condominio, mantenimiento, seguros y depreciación del inmueble son deducibles. Para entender mejor los gastos recurrentes, leé nuestra guía de gastos comunes y expensas.
Sin impuesto a ganancias de capital: si vendés el departamento y obtenés una ganancia, como persona física no pagás impuesto sobre esa ganancia. Esto es una ventaja enorme comparado con la mayoría de países de la región.
IVA sobre alquileres: los alquileres residenciales tributan IVA del 5% sobre el canon mensual. Si alquilás a USD 1.000/mes, el IVA es USD 50.
Residencia: ¿necesito tramitarla?
Para comprar, no. Pero conviene. Obtener la residencia temporal en Paraguay es un proceso relativamente simple que se completa en 2-3 meses. Ventajas:
Facilita la apertura de cuentas bancarias y obtención de RUC.
Permite inscribir la propiedad directamente en el Registro Público (sin residencia, se puede comprar pero la inscripción puede requerir pasos adicionales, dependiendo de la nacionalidad).
Acceso al sistema tributario simplificado.
Después de 2 años con residencia temporal, podés solicitar la residencia permanente, y luego de 3 años más, la ciudadanía paraguaya (que permite doble nacionalidad).
El proceso de residencia temporal requiere: pasaporte vigente, certificado de antecedentes penales apostillado, acta de nacimiento apostillada, certificado de salud emitido en Paraguay, y demostración de solvencia económica.
Errores comunes que cometen los compradores extranjeros
1. No contratar abogado propio: el abogado del desarrollador o del vendedor defiende los intereses de su cliente, no los tuyos. Invertí en tu propia asesoría legal.
2. No verificar el título: en Paraguay existen propiedades con títulos irregulares o superpuestos, especialmente en zonas rurales y periurbanas. En Asunción capital el riesgo es menor, pero la verificación registral es obligatoria.
3. Transferir dinero sin respaldo: Paraguay tiene normativa anti-lavado seria. Cada dólar que entra al país debe tener justificación documental. Prepará tus extractos bancarios, declaraciones de impuestos y comprobantes de ingresos antes de iniciar la operación.
4. Comprar en pozo sin investigar al desarrollador: el precio bajo no compensa el riesgo de un proyecto que nunca se termina. Verificá la trayectoria del desarrollador, visitá obras anteriores, hablá con compradores previos.
5. Ignorar los costos recurrentes: expensas, impuesto inmobiliario, mantenimiento, comisión de administración y provisión por vacancia pueden reducir tu rentabilidad neta del 7% bruto a un 3-4% neto. Hacé las cuentas completas antes de comprar.
6. No visitar Paraguay: por más que hoy se puede comprar a distancia con poder notarial, nada reemplaza conocer el barrio, el edificio y la zona. Visitá Asunción al menos una vez antes de cerrar la operación.
Cuánto necesitás para empezar
Presupuesto mínimo realista para un monoambiente de inversión en Asunción:
Precio del departamento: USD 60.000-75.000 (zonas como Trinidad, Mburucuyá o proyectos accesibles en Recoleta).
Costos de cierre (3%): USD 1.800-2.250.
Abogado inmobiliario: USD 500-1.000.
Amoblamiento básico (si vas a alquilar): USD 3.000-5.000.
Total de entrada si comprás en pozo (30%): USD 18.000-22.500 + costos.
Total si comprás inmueble terminado: USD 65.300-83.250 aproximadamente.
Para referencias de precios actualizados por barrio, consultá nuestra guía completa de departamentos en Asunción.
Preguntas frecuentes
¿Necesito residencia para comprar un departamento en Paraguay? No. Los extranjeros pueden comprar propiedades urbanas sin residencia. Solo necesitás pasaporte vigente y la documentación indicada en esta guía.
¿Puedo comprar con criptomonedas? Técnicamente hay desarrolladores que aceptan Bitcoin y otras criptomonedas como forma de pago. Sin embargo, la escrituración se realiza en guaraníes o dólares, por lo que la cripto se convierte antes del cierre formal.
¿Cuánto tiempo toma todo el proceso? Desde que encontrás el departamento hasta la escritura: entre 30 y 60 días para inmuebles terminados. Para compras en pozo, el proceso de reserva y contrato es rápido (1-2 semanas), pero la entrega depende del avance de obra (18-36 meses).
¿Hay restricciones para alquilar mi departamento? Ninguna. Podés alquilar a largo plazo, corto plazo o temporario sin restricciones. Solo necesitás RUC para declarar los ingresos por alquiler.
¿Qué pasa si quiero vender después? La venta entre particulares no genera impuesto a ganancias de capital. El proceso es similar a la compra: contrato, escritura y registro. Los costos de cierre los suele asumir el comprador.
¿Puedo obtener financiamiento siendo extranjero? Algunos bancos ofrecen créditos a no residentes, pero con condiciones más estrictas (40-50% de entrada, tasas más altas). La opción más accesible es el financiamiento directo del desarrollador para compras en pozo.